Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. März 2026 (VII ZR 68/24) eine wichtige Entscheidung für Wohnungseigentümergemeinschaften und Bauträger getroffen. Im Kern geht es um eine Frage, die in vielen älteren Bauträgerobjekten schlummert: Was passiert, wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch eine unwirksame Vertragsklausel geregelt wurde?
Der Fall: Mängel am Dach nach vielen Jahren
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einem Bauträger rund 292.000 Euro Kostenvorschuss für die Beseitigung behaupteter Mängel an einem Metall-Pultdach. Das Gebäude war bereits Ende der 1990er Jahre saniert und erweitert worden.
Der Bauträger berief sich auf Verjährung. Schließlich lagen die Bauarbeiten viele Jahre zurück. Das Oberlandesgericht Stuttgart folgte dieser Argumentation und wies die Klage ab.
Der BGH sah das anders.
Die Abnahmeklausel war unwirksam
In den Bauträgerverträgen stand, dass das Gemeinschaftseigentum durch drei Vertreter aus dem Kreis der Erwerber abgenommen werden sollte. Eine eigene Prüfung und Abnahme durch jeden Erwerber war nicht ausdrücklich vorbehalten.
Das benachteiligt Käufer unangemessen. Denn die Abnahme ist ein zentrales Recht des Erwerbers. Er muss grundsätzlich selbst entscheiden können, ob das Werk im Wesentlichen vertragsgerecht ist.
Auch die Klausel in späteren „Nachzügler-Verträgen“ – „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt“ – hält der Inhaltskontrolle nicht stand.
Keine Abnahme, kein Beginn der Verjährung
Der entscheidende Punkt: Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt bei Bauwerken grundsätzlich mit der Abnahme. Gibt es keine wirksame Abnahme, läuft die fünfjährige Verjährungsfrist nicht an.
Der BGH bestätigt damit seine bisherige Linie: Auch der Kostenvorschussanspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum beginnt erst mit wirksamer Abnahme zu verjähren.
Aber: 30 Jahre sind die Grenze
Ganz grenzenlos haften Bauträger dennoch nicht. Der BGH zieht eine zeitliche Obergrenze:
Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum können bei fehlgeschlagener Abnahme wegen unwirksamer Abnahmeklausel höchstens 30 Jahre ab der gescheiterten Abnahme durchgesetzt werden.
Damit schafft der BGH einen Ausgleich: Erwerber werden vor unwirksamen Bauträgerklauseln geschützt, Bauträger aber nicht zeitlich unbegrenzt in Anspruch genommen.
Wichtig für WEGs und Erwerber
Für Wohnungseigentümergemeinschaften kann diese Entscheidung erhebliche Bedeutung haben. Gerade bei älteren Bauträgerobjekten lohnt sich ein Blick in die Erwerbsverträge. Unwirksame Abnahmeklauseln können dazu führen, dass Mängelrechte noch nicht verjährt sind.
Das gilt besonders bei Formulierungen wie:
„Abnahme durch Vertreter der Erwerber“
oder
„Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist bereits erfolgt.“
Fazit
Der BGH stärkt die Rechte von Wohnungseigentümern deutlich. Bauträger können sich nicht ohne Weiteres auf Verjährung berufen, wenn sie selbst unwirksame Abnahmeklauseln verwendet haben. Für WEGs eröffnet das neue Handlungsspielräume – allerdings nur innerhalb der 30-Jahres-Grenze.
