Wer eine Gewerbeimmobilie vermietet, überlässt dem Mieter zwar die Nutzung der Räume – nicht aber automatisch die Kontrolle über deren öffentliche Vermarktung. Genau diese Frage musste nun der Bundesgerichtshof klären: Darf ein Immobilienmakler eine Immobilie im Internet bewerben, obwohl der Eigentümer ihn nie beauftragt hat? Und wer zahlt die Kosten einer anwaltlichen Abmahnung?
Mit Urteil vom 30. April 2026 hat der BGH hierzu eine differenzierte Entscheidung getroffen.
Der Streit: Boutique-Fläche in München plötzlich online angeboten
Ausgangspunkt war eine Gewerbeimmobilie in München. Die Mieterin wollte einen Unter- oder Nachmieter finden und schaltete hierfür einen Immobilienmakler ein. Dieser veröffentlichte die Ladenfläche später auf mehreren Immobilienportalen als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ – inklusive Innenaufnahmen und konkreter Mietpreisangabe.
Der Eigentümer war damit nicht einverstanden. Er ließ den Makler anwaltlich abmahnen und verlangte eine strafbewehrte Unterlassungserklärung sowie Ersatz seiner Rechtsanwaltskosten. Zwar gab der Makler eine Unterlassungserklärung ab, die Kosten wollte er jedoch nicht übernehmen.
Der Fall landete schließlich beim Bundesgerichtshof.
Keine Geschäftsführung ohne Auftrag zugunsten des Eigentümers
Besonders interessant ist die rechtliche Einordnung des BGH. Das Berufungsgericht hatte noch angenommen, der Makler habe mit der Vermarktung zugleich ein „fremdes Geschäft“ des Eigentümers geführt. Deshalb könne der Eigentümer Unterlassung und Schadensersatz nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen.
Der BGH sieht das anders.
Nach Auffassung des Gerichts bewegt sich die Suche nach einem Unter- oder Nachmieter zunächst allein in der Interessensphäre des Mieters. Beauftragt der Mieter einen Makler, handelt dieser grundsätzlich nur für den Mieter – nicht zugleich für den Eigentümer.
Das bedeutet:
Allein daraus, dass ein Makler ohne direkten Auftrag des Eigentümers tätig wird, entsteht noch kein Unterlassungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag.
Für Immobilienmakler ist das eine wichtige Klarstellung. Für Eigentümer allerdings endet die Entscheidung an diesem Punkt gerade nicht.
Innenaufnahmen können Eigentumsrechte verletzen
Der entscheidende Punkt der Entscheidung liegt an anderer Stelle: bei den veröffentlichten Fotos der Innenräume.
Der BGH knüpft an seine bisherige Rechtsprechung an und stellt klar, dass das Recht zur gewerblichen Verwertung von Fotografien einer Immobilie grundsätzlich dem Eigentümer zusteht. Das gilt auch für Innenaufnahmen. Werden solche Bilder ohne Zustimmung öffentlich genutzt, kann darin eine Eigentumsbeeinträchtigung nach § 1004 BGB liegen.
Damit öffnet der BGH Eigentümern eine andere Anspruchsgrundlage:
- Unterlassungsanspruch wegen Eigentumsbeeinträchtigung,
- gegebenenfalls Anspruch auf Ersatz der Abmahnkosten.
Entscheidend ist dabei die Frage, ob der Eigentümer der Veröffentlichung zugestimmt hatte – ausdrücklich oder möglicherweise bereits im Mietvertrag.
Bloße Kenntnis genügt nicht
Besonders praxisrelevant:
Der BGH betont ausdrücklich, dass die bloße Kenntnis des Eigentümers von der Maklereinschaltung nicht automatisch als Einwilligung gilt.
Wer also weiß, dass der Mieter einen Makler sucht, erlaubt damit nicht zwangsläufig auch:
- die öffentliche Internetvermarktung,
- die Nutzung von Innenaufnahmen,
- oder die Veröffentlichung bestimmter Mietpreise.
Gerade bei hochwertigen Gewerbeimmobilien kann das erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben. Eigentümer möchten häufig selbst kontrollieren,
- zu welchem Mietzins angeboten wird,
- wie die Immobilie präsentiert wird,
- und welche Vermarktungsstrategie verfolgt wird.
Abmahnkosten können ersatzfähig sein
Der BGH bestätigt außerdem einen weiteren wichtigen Punkt:
Ist die Abmahnung berechtigt, kann der Eigentümer die Kosten seines Rechtsanwalts ersetzt verlangen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Abmahnung dem Makler tatsächlich die Möglichkeit gibt, den Streit außergerichtlich zu beenden.
Das Gericht behandelt die Abmahnung dabei ähnlich wie im Wettbewerbs- oder Urheberrecht.
Warum das Urteil für Eigentümer und Makler wichtig ist
Die Entscheidung schafft erstmals deutliche Leitlinien für die Praxis der Immobilienvermarktung durch Dritte.
Für Eigentümer:
- Die Kontrolle über Innenaufnahmen bleibt ein sensibles Eigentumsrecht.
- Öffentliche Vermarktungen durch Makler sollten vertraglich klar geregelt werden.
- Mietverträge sollten eindeutige Regelungen zur Untervermietung und Vermarktung enthalten.
Für Makler:
- Ein Auftrag des Mieters allein schützt nicht automatisch vor Ansprüchen des Eigentümers.
- Besonders bei der Nutzung von Fotos der Innenräume ist Vorsicht geboten.
- Vor der öffentlichen Vermarktung sollte geklärt werden, ob eine Zustimmung des Eigentümers erforderlich ist.
Für Mieter:
- Die Einschaltung eines Maklers zur Nachmietersuche kann rechtlich zulässig sein.
- Die Art der Vermarktung kann jedoch Grenzen haben.
Fazit
Der Bundesgerichtshof zieht eine klare Trennlinie:
Die Suche nach einem Unter- oder Nachmieter ist grundsätzlich Sache des Mieters. Deshalb haftet ein Makler nicht automatisch wegen einer „unerlaubten Geschäftsführung“.
Anders sieht es jedoch bei der öffentlichen Vermarktung mit Innenaufnahmen aus. Hier können Eigentumsrechte des Vermieters betroffen sein – mit der Folge von Unterlassungs- und Kostenerstattungsansprüchen.
Für die Immobilienpraxis bedeutet das vor allem eines: Die Vermarktung von Mietobjekten sollte vertraglich sauber abgestimmt werden, bevor Fotos online erscheinen.