Entscheidung des BGH zur Provisionspflicht bei Online-Maklerverträgen: Was Verbraucher und Makler jetzt wissen müssen

Maklerverträge im Internet können für Makler teuer werden – wenn die gesetzlich vorgeschriebene „Zahlungspflicht“-Schaltfläche fehlt. Der BGH hat in seinem Urteil vom 09.10.2025 (Az. I ZR 159/24) die Anforderungen an den elektronischen Abschluss von Maklerverträgen weiter präzisiert. Für Makler bedeutet das: Wer digitale Geschäftsprozesse nutzt, muss besonders genau hinschauen. Für Verbraucher heißt das: Die Schutzregeln des Online-Handels gelten auch bei Maklerverträgen.

 

Hintergrund: Streit um eine Maklerprovision

Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, vermittelte einem Interessenten (dem Beklagten) ein Einfamilienhaus für 985.000 €. Der Vertrag kam elektronisch über eine Maklersoftware zustande. Der Beklagte klickte sich durch das digitale Angebot und forderte schließlich einen Besichtigungstermin an. Als es später zum Kauf kam, stellte die Maklerin wie üblich ihre Provision in Rechnung: 29.303,75 €.

Der Käufer zahlte nicht. Stattdessen focht er den Vertrag an und widerrief seine Erklärungen. Seine Argumente: Der Vertrag sei online nicht wirksam zustande gekommen – insbesondere, weil er nicht ausdrücklich bestätigt habe, dass er sich zur Zahlung verpflichtet.

Der Weg durch die Instanzen

Das Landgericht Stuttgart wies die Klage der Maklerin zunächst ab. Das Oberlandesgericht Stuttgart hingegen gab der Maklerin Recht. Erst der BGH machte dem ein Ende: Der Maklervertrag war unwirksam – weil der digitale Vertragsabschluss nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprach.

Kern der Entscheidung: Die „Zahlungspflichtig“-Schaltfläche fehlt

Im Zentrum des Streits steht § 312j Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift verpflichtet Unternehmer im elektronischen Geschäftsverkehr, bei kostenpflichtigen Verträgen eine Schaltfläche mit der Aufschrift „zahlungspflichtig bestellen“oder einer gleichwertig eindeutigen Formulierung zu verwenden. Ziel: Verbraucher sollen erkennen, dass sie sich mit einem Klick zu einer Zahlung verpflichten.

Im konkreten Fall war die entscheidende Schaltfläche nur mit „Senden“ beschriftet. Für den BGH ist das zu wenig. Auch bei Maklerverträgen gilt: Der Verbraucher muss ausdrücklich zustimmen, dass er sich zur Zahlung verpflichtet – und zwar an genau dem Punkt, an dem er die Vertragsannahme erklärt.

Unwirksam ist unwirksam – und bleibt es auch

Besonders bemerkenswert ist, dass der BGH den Vertrag nicht als „schwebend unwirksam“ ansieht (also heilbar durch späteres Verhalten), sondern als endgültig nichtig. Eine Bestätigung im Nachhinein, etwa durch das Anfordern eines Besichtigungstermins, reicht nicht aus, um den Vertrag zu retten. Auch nicht durch Schweigen, Dankes-Mails oder spätere Unterschriften, wenn dabei nicht erneut ausdrücklich die Zahlungspflicht bestätigt wird.

Selbst wenn der Verbraucher das Exposé liest, den Makler aktiv um einen Termin bittet oder sogar weiß, dass eine Provision anfällt – ohne die erforderliche ausdrückliche Bestätigung nach § 312j Abs. 3 BGB ist der Vertrag tot.

Eine Heilung ist nur mit Haken möglich – und zwar dem richtigen

Der BGH erkennt an, dass ein unwirksamer Vertrag neu abgeschlossen werden kann – aber nur dann, wenn der Verbraucher explizit und formgerecht erklärt, dass er nun weiß, was er tut: nämlich, dass er sich zur Zahlung verpflichtet. Ein konkludentes Verhalten, wie das Erbitten eines Termins, reicht nicht aus. Alles andere würde den Verbraucherschutz aushebeln.

Wichtig: Selbst wenn später ein neuer Vertrag zustande kommt, muss auch dieser alle Formerfordernisse erfüllen – einschließlich der „zahlungspflichtig“-Formulierung.

Kein Anspruch aus Bereicherungsrecht

Der Maklerin half im Übrigen auch kein Rückgriff auf das Bereicherungsrecht (§ 812 BGB). Der BGH stellte klar: Wer gegen die Schutzvorschriften des elektronischen Geschäftsverkehrs verstößt, kann sich nicht über Umwege schadlos halten. Damit soll verhindert werden, dass der Verbraucherschutz durch Umgehungstatbestände ausgehöhlt wird.

Was bedeutet das für Makler und Verbraucher?

Für Makler:

• Digitale Prozesse müssen rechtssicher gestaltet sein.

• Wer Verträge online abschließen lässt, muss zwingend eine Schaltfläche mit der Formulierung „zahlungspflichtig bestellen“ oder gleichwertig verwenden.

• Sonst droht nicht nur der Verlust der Provision, sondern auch ein Prozessrisiko.

Für Verbraucher:

• Die Regeln des Onlinehandels gelten auch beim Maklervertrag – mit allen Schutzmechanismen.

• Wurde die „zahlungspflichtig“-Schaltfläche nicht verwendet, ist der Vertrag nicht wirksam – und es entsteht keine Zahlungspflicht.

• Verbraucher müssen einen einmal nichtigen Vertrag bewusst und explizit bestätigen, wenn sie ihn wirksam machen wollen.

Fazit

Mit dieser Entscheidung setzt der Bundesgerichtshof einen deutlichen Akzent für mehr Klarheit und Transparenz im digitalen Vertragsrecht. Besonders in der Immobilienbranche, wo viele Prozesse inzwischen automatisiert und online stattfinden, müssen Makler bei der Vertragsgestaltung höchste Sorgfalt walten lassen.

Verbraucher hingegen können sich auf starke gesetzliche Schutzmechanismen verlassen – sofern sie wissen, wie sie funktionieren. Das Urteil ist damit auch ein Appell an beide Seiten, sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen digitaler Vertragsabschlüsse auseinanderzusetzen.